Posted by: magdyzone | 10 أبريل 2012

طلب تسجيل عقد ايجار (>9 سنوات)

عقد إيـجـــار

المؤجر السيد/                           الجنسية             الديانة                 المهنة

مقيم

المستأجر السيد/                        الجنسية              الديانة                 المهنة

مقيم

المــوضـــوع

عن (شقة / محل) رقم       بالدور         العقار رقم        شارع             قسم      محافظة

وسطح        م2 والحدود كالاتى :

بحرى                                                شرقى

قبلى                                                  غربى

عن مدة الإيجار من                        حتى

القيمة الايجارية

السيد رئيس المأمورية /

أرجو قبول طلبي ومستعد لسداد الرسم

مقدمـــه

 

الأثر القانونى المترتب على توافر أهلية الوجوب دون أهلية الأداء
أهلية الوجوب وأهلية الأداء.  ماهية كل منهما.  جواز أن توافر لشخص الطبيعى أهلية الوجوب دون أهلية الأداء.  مؤداه.  حلول إرادة نائبة محل إرادته مع انصراف الأثر القانونى إلى الأخير
( الطعن رقم 1345 لسنة 72ق – جلسة 23/6/2003 )

شخصية الإنسان.المقصود بها.صلاحيته لوجوب الحقوق له أو عليه.عدم بدئها كأصل عام إلا بولادته حيا.م39 مدنى.مؤداه.عدم وجوده على قيد الحياة عند وفاة آخر.أثره.لا ذمة مالية له ولا دعوى شخصية يطالب فيها بتعويض عن ضرر لم يصيبه ماديا أو أدبيا ولو من أقاربه إلى الدرجة الثانية.علة ذلك.الحق فى التعويض عن الضرر الأدبى الشخصى المباشر. اقتصاره على من كان من هؤلاء على قيد الحياة فى تاريخ الوفاة.عدم شموله من لم يكن له وجود حين الوفاة سواء كان لم يولد بعد أو مات قبل موت المصاب.  م227 مدنى
( الطعن رقم 5462 لسنة 70ق جلسة 8/1/2002 )

الطعن رقم 0936 لسنة 48 مكتب فنى 32 صفحة رقم 2341 بتاريخ 20-12-1981

فقرة رقم : 4 الأصل – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن التسجيل لا يترتب عليه أثره إلا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذى من شأنه إنشاء حق الملكية أو أى حق عينى آخر على عقار أو نقله ، و أن هذا الأثر لا ينسحب إلى الماضى . و لا يحتج على ذلك بأن القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بالشهر العقارى أجاز بالمادتين 15 و 17 منه تسجيل صحف دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية و رتب على التأشير بمنطوق الحكم الصادر فيها على هامش تسجيل صحائفها إنسحاب أثر هذا التأشير إلى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى ، لأن تقرير هذا الأثر ورد على سبيل الإستثناء حماية لأصحاب تلك الدعاوى قبل من ترتبت لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحيفة الدعوى و هو إستثناء لا يصح التوسع فيه أو القياس عليه (الطعن رقم 936 لسنة 48 ق ، جلسة 1981/12/20)

Posted by: magdyzone | 9 أبريل 2012

الشهر بطريق الإيداع

يجوز أن تشهر بطريق الإيداع المحررات التى تجيز القوانين شهرها بهذا الطريق

تتبع الإجراءات التالية فى الشهر بطريق الإيداع

1-   تقدم المحررات والقرارات المطلوب شهرها إلى مكاتب الشهر المختصة .

2-   يثبت بدفتر الأسبقية والحركة بالمكتب المحررات والقرارات المقدمة لشهرها بطريق الإيداع حسب أسبقية تقديمها

3- يجب أن تكون المحررات أو القرارات المقدمة للشهر بطريق الإيداع مكتوبة على الورق الخاص المدموغ موقعاً عليها من أطراف التعامل ومصدقاً عليها إدارياً من الجهة الرسمية المختصة

4- يحرر محضر إيداع على الورق الخاص المدموغ المعد للشهر بمعرفة أمين المكتب أو من ينوب عنه يذكر به تاريخ المحضر واسم ولقب محرره واسم طالب الإيداع ووصف شامل عن المحرر المودع يبنى نوعه وأطرافه وأوصاف العقار وقيمة الثمن أو المقابل ويذيل هذا المحضر بتوقيع من قام بتحريره ثم يوضع عليه خاتم المكتب

ويجوز تحرير المحضر بظاهر المحرر أو القرار أو الاستمارة المقدمة للشهر بطريق الإيداع

5- فى حالة تقديم المحررات أو القرارات المشار إليها على الورق البيض العادى تطالب الجهة طالبة الإيداع بنسخ صورة من المحرر أو القرار على الورق الخاص المدموغ يشهد عليها مكتب الشهر بمطابقتها للأصل ثم يحرر محضر الإيداع على الوجه المبين بالبند السابق

6- يثبت بدفتر الشهر بيانات المحرر ومحضر الإيداع طبقاً لإجراء الشهر مع مراعاة إثبات أن الشهر قد تم بطريق الإيداع

7- تحفظ بمكتب الشهر أصول المحررات أو القرارات والنسخ المحررة منها المحررة على الورق الخاص المدموغ، وكذا من محضر الإيداع صورتان فوتوغرافيتان تسلم أحدهما للطلب وترسل الأخرى لدار المحفوظات

8-   على مكتب الشهر أن يضمن استمارة 15 عقارى بيانات ما تم شهره بطريق الإيداع لتعليته على المراجعة المساحية

Posted by: magdyzone | 9 أبريل 2012

تعديل طلبات الشهر

يقبل تعديل طلب الشهر فى أية مرحلة من مراحله ، بالتماس دون حاجة إلى تقديم طلب جديد برسم جديد فى الحالات الآتية:

  1. إذا اتحد أطراف الطلب والعقار وقدم التماس بتغيير موضوع الطلب فى  الحالات الآتية:
  • أ‌-  من تعاقد رضائى إلى دعوى صحة تعاقد أو إلى حكم صحة تعاقد أو العكس
  • ب‌-  من دعوى صحة تعاقد إلى حكم صحة تعاقد أو العكس
  • ت‌- من دعوى تثبيت ملكية إلى حكم تثبيت ملكية أو العكس
  • ث‌- من دعوى صحة تعاقد إلى دعوى تثبيت ملكية أو العكس
  • ج‌- من اختصاص إلى تنبيه نزع ملكية أو العكس
  1. إذا قصر التعامل على جزء من العقار محل الطلب
  2. إذا انضم إلى المشترى مشترى آخر لشراء ذات العقار أو انضم إلى البائع بائع آخر لبيع ذات العقار
  3. إذا تبين من كشف تحديد العقار وجود زيادة فى المسطح عن المحدد بأصل الطلب فى حدود المسموح ورغب الطالب التعامل وفقاً للناتج من المعاينة
  4. إذا كان التصرف فى العقار أو الحق العينى المقدم عنه الطلب لا يجوز شهره إلا بعد إتمام إجراء سابق عليه يستلزمه القانون كوجوب شهر حق الإرث أو شهر إلغاء الواقف أو شهر أيلولة حق الانتفاع إلى مالك الرقبة الذى يتصرف فى كامل ملكية العقار ويشترط لقبول تعديل الطلبات فى الحالات السابقة على الوجه السالف البيان ألا يترتب على إجرائه إيجاد حالة تزاحم لم تكن موجودة مع الطلبات اللاحقة
  5. إذا قصد بالتعديل تغيير الثمن الوارد بالزيادة أو النقصان على أن تقوم المأمورية فى حالة التعديل بالنقصان بإخطار كل من مكتب الشهر المختص وإدارة التفتيش المالى بهذا التعديل
Posted by: magdyzone | 9 أبريل 2012

الوصية الواجبة

إذا يوصى الميت لفرع ولده الذى مات فى حياته أو مات معه ولو حكما بمثل ما كان يستحقه هذا الولد ميراثا فى تركتة لو كان حياً عند موته وجبت للفرع فى التركة وصية بقدر هذا النصيب فى حدود الثلث بشرط أن يكون غير وارث وإلا يكون الميت قد أعطاه بغير عوض من طريق تصرف آخر قدر ما يجب له وإن كان ما أعطاه أقل منه وجب له وصية بقدر ما يكلمه .إن هذه الوصية لأهل الطبقة الأولى من أولاد البنات ولأولاد الأبناء من أولاد الظهور وإن نزلوا على أن يحجب كل أصل فرعه دون رع غيره وأن يقسم نصيب كل أصل لى فروعه وإن نزل قسمة الميراث كما لو كان أصله أو أصوله الذين يدلى بهم إلى الميت ماتوا بعده وكان موتهم مرتباً كترتيب الطبقات .فى الأحوال التى يتعين فيها أنصبة الورثة ومستحق الوصية الواجبة بحكم قضائى أو باتفاقهم جميعاً على اختصاص كل منهم بأنصبة معينة يضمن المحرر فى الحالة الأخيرة إقرار من جميع الورثة ومستحقى الوصية الواجبة بتحملهم مسئولية تصرفهم الوارد بالمحرر ومع عدم الإخلال بالقواعد العامة المقررة بشأن نقل ملكية القدر الزائد عن نصيب الورثة أو نصيب مستحقى الوصية الواجبة .إذا لم توضح المحكمة نصيب مستحقى الوصية الواجبة فى الإعلامات الشرعية فيفترض أن الولد الذى توفى حياة أبيه حى ويقدر نصيبه فى التركة باعتباره وارثاً ثم يستبعد هذا النصيب من التركة إذا كان فى حدود ثلث التركة فإذا زاد عن ذلك استبعد الثلث فقط وقسم الباقى على الورثة الأحياء  .ويعتمد توزيع الأنصبة فى هذه الحالة من رئيس المأمورية .إذا اتضح عند مراجعة أحكام صحة التعاقد الصادر من المورث أن الاعلام الشرعى المثبت لوفاة هذا المورث وحصر ورثاه تضمن وجود أصحاب وصية واجبة وجب التأكد من أنهم قد اختصموا فى الدعوى الصادر فيها الحكم المراد شهره أسوة بالورثة وإلا وجب على أصحاب الشأن تقديم إقرار مصدق عليه ممن لم يمثل منهم فى الدعوى بقبوله الحكم ونقل الملكية من المورث للمحكوم لصالحه واستصدار حكم جديد بصحة التعاقد ضده

الظروف الملابسة لصدور هذا التشريع  تهيأت الظروف للتقدم بنظام الشهر  . فقد كانت العيوب التى لم يعالجها قانون التسجيل ، والتى أشرنا إليها فيما تقدم ، عيوباً جدية تحول دون سرعة الأخذ بنظام السجل العقارى . ثم إن نظام الامتيازات الأجنبية ، عندما كانت  متغلغة فى مصر ، منعت من توحيد جهات الشهر   . فعند ما لاحت بارقة فى إلغاء هذا النظام ، ثم عند ما تقرر إلغاؤه فعلاً ، ودخلت مصر فى مرحلة انتقالية مدتها إثنتا عشرة من سنة 1937 إلى سنة 1949تمهد لالغائه إلغاء تاماً ، كانت الظروف مواتية للنظر فى توحيد جهات الشهر قبل إلغاء نظام الامتيازات وفى أثناء مرحلة الانتقال وقد أوشكت على الانقضاء .

هذه الظروف مجتمعة هيأت الجو لإصدار تشريع جديد يعالج العيوب التى تركها قانون التسجيل دون علاج فى نظام الشهر ، وبوجه خاص يوحد جهات الشهر فى جهة واحدة فتزول المساوئ الناجمة عن تعدد الجهات . وقد كان التقنين المدنى الجديد فى طريقة إلى الصدور وقت ذلك ، وكان من الممكن تضمينه هذا التشريع الجديد . وقد تضمنه المشروع النهائى للتقنين الجديد فعلاً ، لولا أن اللجنة التشريعية لمجلس النواب رأت جعل نظام الشهر العقارى فى قانون خاص منفصل عن التقنين المدنى ، لأنه على كل حال قانون موقت الغرض منه التمهيد لإدخال نظام السجل العقارى فى مصر ، فمصيره حتماً إلى الزوال بمجرد إدخال هذا النظام

فصدر قانون تنظيم الشهر العقارى – وهو قانون رقم 114 لسنة 1946 – فى 11 من شهر أغسطس سنة 1946 ، ليكون معمولاً به ابتداء من أول يناير سنة 1947 . وهذا هو التشريع المعمول به فى الوقت الحاضر ، ويسرى على جميع المحررات واجبة الشهر التى تصدر من تاريخ العمل به . أما المحررات الثابتة التاريخ قبل أو يناير سنة 1947 فيسرى عليها قانون التسجيل ، ويسرى على المحررات الثابتة التاريخ قبل أول يناير سنة 1924 نصوص التقنين المدنى السابق ، وقد تقدم ذكر ذلك

Posted by: magdyzone | 1 أبريل 2012

توحيد جهات الشهر

وحد قانون تنظيم الشهر العقارى جهات الشهر فى جهة واحدة هى مكاتب الشهر العقارى وألغى الجهات المتعددة التى كان الشهر يتم فيها بإلغاء أقلام التسجيل الملحقة بالمحاكم الوطنية والمختلطة والشرعية ونرى ذلك فى النصوص الآتية:

  • نصت المادة 1 من هذا القانون على أن “ينشأ فى المديريات والمحافظات مكاتب للشهر العقارى تتولى شهر المحررات التى تقضى القوانين بتسجيلها وبقيدها وتتبع هذه المكاتب وزارة العدل، ويعين بمرسوم مقر كل منها ودائرة اختصاصه ، ويلحق بكل مكتب مأموريات يعين بقرار وزارى مقر كل منها ودائرة اختصاصه”
  • ونصت المادة 2 على أن “ينشأ مكتب رئيسى مقره مدينة القاهرة يرأسه أمين عام يعين بمرسوم ويتولى هذا المكتب إدارة مكاتب الشهر العقارى ومراقبتها وحفظ صور لجميع المحررات المتعلقة بالعقارات التى شهرت فيها وصور من الفهارس الخاصة بها”
  • ونصت المادة 5/1 على أن “يختص كل مكتب من مكاتب الشهر دون غيره بشهر المحررات المتعلقة بالعقارات التى تقع فى دائرة اختصاصه”
  • ونصت المادة 4 على أن ” تلغى أقلام التسجيل الملحقة بالمحاكم الوطنية والمختلطة والشرعية وتحل محلها مكاتب الشهر العقارى ويحال ما بهذه الأقلام وما بمصلحة المساحة من السجلات والفهارس وغير ذلك من الوثائق الخاصة بشهر المحررات إلى هذه المكاتب
Posted by: magdyzone | 25 مارس 2012

إجراءات الشهر

 إجراءات الشهر التى رسمها قانون تنظيم الشهر العقارى لا تقل فى الدقة عن الاجراءات التى رسمها قانون التسجيل، بل تزيد  فأوجب القانون فى طلب الشهر أن يشتمل على بيانات نصت عليها المادة 22 على الوجه الاتى:

(أولاً) البيانات الدالة على شخصية كل طرف ، وعلى الأخص اسمه الرباعي وجنسيته ومحل إقامته  ومهنته
(ثانياً) بيان صفات من يقومون مقام غيرهم ومدى سلطاتهم
(ثالثاً) البيانات اللازمة والمفيدة فى تعيين العقار ، وعلى الأخص بيان موقعة ومساحته وحدوده . فإن كان من الأراضى الزراعية وجب ذكر اسم الناحية والحوض ورقم القطعة ، وأن كان من أراضى البناء أو من العقارات المبينة وجب ذكر اسم القسم والشارع والحارة إن وجد
(رابعاً) موضوع المحرر المراد شهوه وبيان المقابل أو مقدار الدين إن وجد (الثمن المؤجل او الغير فوري)
(خامساً) البيانات الخاصة بالتكليف إذا كان موضوع المحرر يقتضى تغييراً فى دفاتر التكليف (في العقارات المبنية)
(سادساً) البيانات الخاصة بأصل حق الملكية أو الحق العينى محل التصرف ، وذلك فى العقود والاشهادات وأحكام صحة التعاقد . ويجب أن تشتمل هذه البيانات على اسم المالك السابق أو صاحب الحق العينى وطريق انتقال الملكية أو الحق العينى منه ورقم وتاريخ شهر عقد التملك أن كان قد شهر
( سابعاً ) بيان الحقوق العينية المقررة على العقار المتصرف فيه ، وعلى الأخص إرتفاقات الرى والصرف في الأطيان الزراعية – او المناور والأسطح المشتركة في العقارات المبنية

وتعيد مأمورية الشهر للطالب نسخة من الطلب مؤشراً عليها برأيها فى قبول إجراء الشهر أو بيان ما يجب أن يستوفى فيه . ويقدم صاحب الشأن بعد التأشير على الطلب بقبول إجراء الشهر مشروع المحرر المراد شهره للمأمورية المختصة ومعه الصورة المؤشر عليها من هذا الطلب . وتؤشر المأمورية على مشروع المحرر بصلاحيته للشهر بعد التثبيت من مطابقة البيانات الواردة فيه لبيانات الطلب الخاص به . وتقدم لمكتب الشهر المختص المحررات التى تم التأشير على مشروعاتها بصلاحيتها للشهر ، بعد توقيعها أو بعد التصديق على توقيعات ذوى الشأن فيها إن كانت عرفية . ويحصل التأشير على المحررات الواجب شهرها بطريق التسجيل ، وعلى قوائم القيد فى حالة المحررات الواجبة شهرها بطريق القيد ، ويتم التصوير والحفظ وغير ذلك من الاجراءات طبقاً للائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقارى المنصوص عليها فى المادة 8 من هذا القانون (المواد 22 و 26 و 28 و 29 و 32 من قانون تنظيم الشهر العقارى)

Posted by: magdyzone | 20 مارس 2012

المحررات التى تخضع لنظام القيد

جمعها قانون الشهر العقاري مع المحررات التى تخضع لنظام التسجيل ، فتناولتها المواد 12 و 19 و 58 – فأخضعت لنظام القيد الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك تغيير الدائن الأصلى فى الديون المضمونة بتأمين عينى عقارى – وأوجبت المادة 12 شهر التصرفات المتعلقة بحق عينى عقارى تبعى ، أى لتأمين عينى عقارى ، وذلك عن طريق القيد . فنصت على أن ” جميع التصرفات المنشئة لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية أو المقررة لها ، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك ، يجب شهرها بطريق القيد ، ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير ” . فوجب إذن قيد حق الرهن الرسمى وحق رهن الحيازة الامتياز حق امتياز بائع العقار ، فهذا الحق لا يكون شهره إلا عن طريق القيد ، وكان قبلا يكتفى فى شهره بتسجيل عقد البيع الذى يذكر فيه بقاء الثمن أو جزء منه فى ذمة المشترى . وقد احتاط المشرع ، فيما يتعلق بحق رهن الحيازة العقارى وبحق امتياز بائع العقار السابق تسجيلهما طبقا للأحكام التى كان معمولا به فى الماضى على ما قدمنا ، فأوجب على أصحاب هدين الحقين أن يقوموا بقيد حقوقهم حتى يمكن العثور عليها ضمن الحقوق المقيدة عند البحث ، وحتى يجب تجديد القيد كل عشر سنوات كما هو الحكم فى القيود فنصت المادة 58/1 على ما يأتى: “على أصحاب رهن الحيازة العقارى وحقوق الامتيازات العقارية السابقة أن يقوموا بقيد حقوقهم فى خلال عشر سنوات من تاريخ تسجيلالعقود المرتبة لها أو فى خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون ، أى المدتين أطول . فإذا لم يتم القيد فى خلال المدة المتقدمة ، لا يكون الحق بعد إنقضائها نافذاً بالنسبة إلى الغير . ويترتب على إجراء القيد المذكور حفظ مرتبة الحق من تاريخ تسجيل العقد المرتب له ” وقد بينت المواد 30 و 41 إلى 47 الاجراءات الواجب إتباعها لقيد الحقوق العينية العقارية التبعية ، ولتجديد القيد ، ولمحوه ، ولالغاء المحو
أما فيما يتعلق بتغيير الدائن الأصلى بدائن جديد فى الديون المضمونة بتأمين عينى عقارى ، فقد نصت المادة 19 على أنه “لا يصح التمسك قبل الغير بتحويل حق مضمون بقيد أو برهنه ولا التمسك بالحق الناشئ من حلول شخص محل الدائن فى هذا الحق بحكم القانون أو بالاتفاق، ولا التمسك كذلك بمجرد القيد أو بالتنازل عن مرتبة القيد، إلا إذا حصل التأشير بذلك فى هامش القيد الأصلى”

« Newer Posts - Older Posts »

تصنيفات

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.